掌握四大要件，善用稅務優惠減輕負擔
撰文日期2025年3月2日歐陽心怡
當繼承的不動產附帶有貸款，而繼承人又無足夠收入來償還貸款時，出售該不動產可能成為一個必要的選擇。然而，這樣的出售可能會觸發高額的房地合一稅。幸運的是，根據財政部109年7月15日台財稅字第10904601200號函釋，繼承人有可能通過特定的條件來降低房地合一稅所產生的負擔。
房地合一稅減額外負擔的四要件
要利用這一稅務優惠，必須滿足以下所有條件：
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繼承時同時繼承房貸餘額：無論房貸的種類，只要是在繼承不動產時一併承擔的貸款。
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貸款必須來自金融機構：這包括由金管會認定的合法金融機構，不包括民間貸款或租賃公司。
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貸款餘額確實由繼承人負擔償還：繼承人必須實際承擔這些貸款的還款責任。
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貸款餘額超過繼承時的房地現值總和：這意味著貸款金額必須高於繼承時不動產的市場價值。
案例分析
以李先生的案例為例，他在107年繼承了父親在106年購入的房地，繼承時房地現值為400萬，同時承擔了700萬的房貸餘額。到了110年，李先生以1000萬出售該房地，此時土地漲價總數額為100萬。
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房地交易所得：售價1000萬 - 繼承時房地現值400萬 = 600萬
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額外負擔：實際負擔貸款餘額700萬 - 繼承時房地現值400萬 = 300萬
在財政部核釋前，需繳納的房地合一稅為175萬（500萬35%）。而在核釋後，由於可以扣除額外負擔，稅額降至70萬（200萬35%）。這樣的稅負減少，對繼承人來說是一個顯著的經濟負擔減輕。
繼承不動產有貸款無力償還？適用20%較低稅率
依財政部109年7月15日台財稅字第10904601200號令：「因繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還其本金及利息，致出售該房屋、土地者，列為所得稅法第14條規定，因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在5年以下之房屋、土地情形，得適用20%稅率。」國稅局會依繼承人的收入狀況是否無法償還進行裁量。
如果繼承人因無力償還貸款而被迫出售不動產，根據財政部的特別規定，這種情況下的出售可以適用20%的較低稅率。這對於像李先生這樣因經濟壓力而不得不出售繼承財產的人來說，是一個重要的稅務減免。
結論
在規劃不動產傳承時，考慮到繼承人可能面臨的財務壓力是非常重要的。了解並利用上述稅務策略，可以有效地降低因出售繼承不動產而產生的稅負，從而減輕繼承人的經濟負擔。
如果您有繼承不動產的問題，尤其是在新竹竹科買房或出售不動產時，了解這些稅務優惠及減免方案將有助於您做出更明智的決策，並最大程度地減少不必要的稅負。
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